从2020年的上市热潮、市值飙升、战疫英雄，到如今上市门槛提升、市值缩水、上市即破发，曾经风光无两的物业板块正渐入理性区间。与此同时，伴随着玩家的争相涌入以及“大鱼”吃“小鱼”的行业快速整合，在这条纵深的赛道中，对专业度及精细度的要求也愈来愈高。

找寻传统物业的“突破口”，伴随中央碳中和碳达峰等绿色东风吹拂，近年来被冠以绿色科技、智慧化、新基建等新型可持续标签，渐成物业管理行业新趋势。

近日，作为全球领先的房地产服务商之一，第一太平戴维斯首发“楼宇可持续运维评估模型”，寄希望于提供碳中和楼宇运维服务解决方案，践行国际绿色健康建筑标准，推动城市可持续发展。

从前期顾问、大宗投资交易、物业及资产管理、估值及专业顾问等走来， 见证地产“黄金时代”、“白银时代”“黑铁时代”各个阶段服务方的心理及投资需求变化。在张晶予看来，尽管时代更迭，商业写字楼的业主方有一大关注点从未改变：如何实现资产收益最大化。

“在当前房地产既有市场里，业主方拼的是增值保值，租客方考量的是是否为最合适的办公地址。除了硬件办公地址选项不能改变之外，在服务软性上、可提升的空间还很大。”

对于目前火热的可持续商务楼宇，张晶予认为，要真正落实楼宇“碳中和”及“碳达峰”的要求，一是需要将政策吃透，二是在政策向下时寻找对标工具。

“不能碎片化地去提供服务，要向业主有的放矢地制定目标可达的科学计划，为业主在不同项目提供因地制宜的绿色解决方案。”

从土地红利时期到金融红利时期，再到管理红利时代，面对浩浩荡荡的写字楼及商业楼宇提升诉求，第一太平戴维斯也在应时而变。

2021年，受房地产上游企业流动性危机的影响，房企卖子求生、出售物业现象层出不穷。伴随着物管市场交易的如火如荼，一方面，以碧桂园服务为主的物管巨头凭借收并购方式将物企纳入阵营，另一方面，万科万物云以平台换股方式扩盈市场版图。

对于市场中出现的大规模的物管收并购，张晶予的看法是，这符合行业发展规律，因为交易的达成是由双方强烈的供需意愿决定的，未来物业市场发展空间还有很大。

“之所以导致物业这一市场如此活跃，一方面因为对于出售优质业务的企业而言，可以盘活解决中短期的资金不足的问题;另一方面想扩大物业管理规模、抢跑存量市场的物管，也有机会接盘。”

在房地产整体增量转存量的过程中，张晶予指出，目前大家对资产管理的看法发生了转变。以前对资产的理解是等着资产单纯在市场里增值。但是，现在大家对资产的理解是如何深耕细作，通过科学化的方法让它增值。

“以前的增值指的是土地增值、货币增值，以后的增值指的是资产增值。一个好的管理者要真正为业主做好管理的增值，这才是一个具有专业度的管理人。”

对于目前物业公司快速收并购的举措，是否会引发自身管理质量的“反噬”?张晶予则认为，现在对于物管来说，尽快扩大规模、抢占市场是重点。

“谁先抢到这个市场，谁就有发言权，就可以制定游戏规则。谁走在前面，谁就会获得客户第一时间的认可，才能把思考力转化成生产力，现在方法已经不是最重要，主要是抢占市场。”

从风起云涌的国内房地产市场反窥外资动作，亦能发展新的趋势。

2021年11月，高盛投资组合管理团队买入中国房企债券，被认为是外资抄底中国房地产。

张晶予则从售卖标的是金融产品，而非房企股权或单体项目出发，剖析这或许只是高盛自身的投资策略，不能仅靠这一动作判断为它是为房企前来抄底，也不能判断房企的转折点已经来了。

“一方面，疫情之后中国是最快速恢复的国家，高盛可以尽可能规避投资风险。另外，政府出售处理房企违约问题，此时，高盛入手是比较好的时机，可以适当拉升资产泡沫，获得一定的投资收益。”

她认为，今年外资肯定会持续关注中国房地产市场，因为外资投资是看中长期，看中长期经济是否还维稳，但是受外部环境包括中美贸易摩擦、疫情反复、国门开放不同程度的预判、俄乌战争等因素的影响，外资入场中国会偏向谨慎。

从物管企业收并购，到资本市场长短期认识，再到房地产市场软着陆，深耕房地产及物业市场多年，张晶予形成了自身的逻辑认知，而面对行业走势的迷茫与焦虑，她亦有自身独有的见解。

焦点财经对话第一太平戴维斯北京物业及资产管理服务部负责人、高级董事张晶予，听他讲述大资管时代下的物业发展及时代命题。

以下为焦点财经与张晶予的对话节选：

Q:对于房企而言，穿越周期的关键点是什么?应该如何实现房地产的软着陆?

A:软着陆这个问题太宏观了，从管理的角度看，不是我们通常熟知的管理范围。

从政策角度看，我觉得去年12月的中央经济工作会议已经明确给了信号，就是房地产要软着陆了。我记得主要强调了三点。第一，加强保障适用房的建设;第二，商品房市场要合理满足使用者的居住需求。这一条对房市是一个利好的消息，不再谈商品房的政策给它的压力，而是强调除保障房之外，适合不同需求者的商品房入市。

第三，房地产还是要实现健康发展、良性循环。政府就是要让房地产软着陆，因为软着陆是一个与宏观经济很密切相关的话题。房地产如果不能软着陆，我们经济维稳也会受到影响。所以我相信政府一定会通过宏观政策尽快帮助房地产软着陆。因为高压政策已经实行好几年了，洗牌已经都“洗”了相当一段时间了。我觉得房地产软着陆是必须的，只是一个时间的问题，而且从市场的反映来看，应该也是比较接近了。

Q:您觉得今年的大宗交易会呈现哪些特点?

A:从我们的研究部报告来看，2017年到2021年，这五年的大宗交易都超过500亿了，无论是内资还是外资，包括还有自用的。从趋势来看，市场对大宗交易的持续热度是没有减退的。

因为今年外部环境太复杂，可能外部环境也会影响中国的内部环境。在此种条件下，开年这三个月还没有看到有大宗交易的动作，至少我还没有看到。我觉得今年市场还是会受到很大的关注度，但是出手可能会比较谨慎。

Q:您觉得房地产市场下行，大规模收购物管公司是否是良举?

A:物业和房地产互为上下游，现在是在一个产业链里的上下游，是一种互生的关系。这些年房企调控减速发展，去年，政府针对债务违约问题大力度处理，使得很多房企资金链出现问题，当然就要出售资产。

我个人觉得，这是由双方供需决定的，所以导致这一市场如此活跃，满足经济学最基础的规律，是供需双方都有很强烈的意愿才能达成。

就目前来看，房企要短期内解决资金链问题，也没有那么现实，还得假以时日，在这个过程中，肯定还会有一些板块整合需求，所谓的“大鱼”吃“小鱼”还会发生，预判今年这样的动作还是会有。

Q:尤其是，在经历过风口之后，物业股似乎已经呈现增长乏力的境况。您如何看待未来物业板块的发展潜力?

A:我觉得未来物业市场的发展空间还是很大。

上市只是一个企业发展的第一步。在上市之后，企业要面临如何良性发展的问题。上市就是这样，道路是曲折的，前途是光明的，即便道路曲折还是要走下去。对行业来说，上市打开了另一扇门，对企业来说有更好的作业驱动力。

不能短期看物业管理上市的表现，既然走到了资本市场里，还是要不断努力在资本市场里站住脚，要看中长期发展。在资本市场不能看短期，一定要看长期。

Q:物业上市目前趋于理性，上市门槛提高，部分物企上市首日破发，外部环境并不是很友好。对于今年物业巨头万物云及龙湖物业此时上市，您是否看好?

A:我觉得物业分拆上市还是看好这个行业的未来。从龙湖跟万科而言，他们都是从地产商一路比较过来的，因为他们已经看出地产市场一定会慢慢减量减持的终局，但是管理市场是没有的。管理这一市场只有你能不能最大化地去占有市场，甚至能够在管理当中形成类寡头。

目前对管理来说是一个大时代，就看谁能够抢跑存量市场，同时更多地思考如何能够真真正正通过管理帮资产升值，借助上市资本的支持，我觉得这是离行业成功比较接近的路径。

Q:如何看待碧桂园服务及万物云收并购的两种方式?在物业管理领域，是否存在过度扩张，而可能造成纳入物企水土不服、甚至形成自身的“反噬”?

A:我觉得不会。因为碧桂园、万科在房地产发展的过程当中他们已经被洗礼了很多年了，从投前、售前看投后、售后。他们应该知道，不管采取哪条路去达到目标，最终目标都是一致的。

可能大家采取不同方法，是基于企业不同的文化，基于它的扩张需求，基于它的资本准备和企业在发展过程中形成的团队发展作业能力，不同的作业能力可能采取不同的方法。我觉得这些可能都不是重点。

Q: 现在的重点是抢占市场?

A:现在是尽快扩大规模、抢占市场。谁先抢到这个市场谁就有发言权，就可以制定游戏规则。现在方法已经不是最重要的了，主要是抢占市场。

Q: 2021年对于地产人来说是比较艰难的年份，您觉得2021年工作节奏相对往年来说会有一些变化吗?

A:挺忙的，因为两个点，一个是疫情带来的，大家不能有效地面对面沟通;第二，正是因为大家上游开发管理动作放缓了，所以大家反而想精耕细作了，想把问题吃得更透彻一点。在这过程中，肯定要求团队不断地学习，把问题一次性解决。所以，虽然出差少了，但是对解决问题的深度及思考的需求变大了。

所以，顶着市场因为各种原因高竞争抢滩转型的过程中，还要更多去加持一些基础服务之上的优质思考、优质服务。所以肯定工作强度会加大。

Q: 对于地产人来说，现在其实是比较艰难。您平时会焦虑吗?

A:坦白说，会有一些焦虑，在各种收并购的过程当中，因为虽然大家都在同一行业，但是肯定互为竞争关系，要认真观察竞争对手会出什么样的牌。因为现在大家都在转型，在物企迅速收并购扩张的过程中，不知彼的情况下，会带来一些忧虑。

Q:对于2022年，您想用哪几个词来表达期许?

A:提升企业的竞争力吧，更多地思考客户所需要的服务，提升团队核心竞争力，永远要做得比专业更专业。

Q:您对身处迷茫之中的地产人想说点什么?

A:：努力做好自己吧。