“正荣正与合作方协商提前退出部分合作项目、出售自持物业，盘活项目受限资金，争取尽快解决债务问题，维护各位投资者的长期利益。同时，正荣会暂缓拿地，控制规模，以最大程度保存现金。”
在正荣地产(06158.HK )业绩会现场，执行董事、董事会主席兼行政总裁黄仙枝针对目前企业发展情况，回应投资者问题。
事实上，受行业发展现状影响，资本市场“黑天鹅”事件频发，包括正荣等房企公开再融资面对压力。更有20余家房企、物企因未按期披露2021年业绩而停牌。房企年报“难产”之时，多家房企明确不召开业绩会。
此时，正荣地产管理层亮相，更多的是为稳定投资者，夯实市场信心。
年报显示，正荣地产期内实现合约销售1456亿元，实现营业收入370亿元，同比增长2.4%;净利润人民币12亿元，核心利润人民币22.8亿元。
“在债务管理上，我们要再次感谢各位投资者的理解与支持，使得正荣境内、境外展期通过。相信给予公司一年的时间换取空间，可以逐步稳定经营、狠抓销售回款、改善现金流，加上外部环境正在有序放松，预计公司的流动性将得以修复，使债务问题得以妥善解决。”黄仙枝如此表态。
5笔境外优先票据交换要约获通过
自2月11日，因不能按计划偿还永续债等传闻，正荣地产加入闽系房企自救队伍。此前，世茂、阳光城、佳兆业、奥园等房企亦有此类案例的前车之鉴。
正荣的选择与其他暴雷房企如出一辙，用债务展期的“空间”换取楼市销售复苏、预售监管宽松政策落地的“时间”，另一边盘点出售资产、保交楼盘活现金流。
据管理层介绍，在境外债务化解方面，正荣地产在同意征求过程中得到了境外债权人和境外银行的理解及支持。永续资本证券同意征求及5笔境外优先票据交换要约获高票通过，合共11.8亿美元等值票据及证券延至2023年，大幅缓解短期流动性压力。境内方面，资产支持证券展期获通过。
“在境内方面，公司至今无任何实质性违约的情况，在三月我们也完成了一笔ABS的展期。”管理层称，接下来，我们将继续与境内、境外金融机构和银行进行友好协商，努力化解流动性风险及压力，力求现金流稳定。
在债务结构方面，正荣2021年优化融资结构，减少对单一融资管道的依赖。
年报显示，目前，正荣地产总体结构相对合理，银行贷款占一半左右，而非银借贷在14%左右，资本市场融资包括美元债占总体的35%。
年末，正荣地产一年内到期的债务一共有人民币344亿，其中，境外债64.9亿，正荣地产已通过交换将其中人民币61.8亿展期到2023年3月，缓解短期流动性压力。
20-30个合作项目，正与国央企洽谈股权转让
除了通过获得债务展期之外，正荣地产也在通过盘活资产促进现金流的优化。
对于加速资产流动，据管理层介绍，正荣地产目前已经梳理了大概20-30个合作项目，正与合作方，包括国央企进行洽谈股权转让。希望通过提前退出部分合作项目，盘活受限资金，加快资金回笼。
“在自持商用物业方面，目前，正荣地产有12个自持的投资性物业，分布在南京、福州、上海、西安等城市，主要是一些商业综合体、购物中心、办公楼等，总建筑面积接近80万平方米。这些投资性物业的公允价值大概有人民币100亿，在扣除贷款后的净值大概有40多亿。”
此前3月27日，正荣地产发布公告披露，以约1.56亿元出售正隆(佛山)置业发展有限公司51%股权予新希望地产，买方以现金方式支付予卖方。
“通过出售这些项目和资产，公司可以实现资金提早回笼，同时降低负债规模。”
据管理层介绍，正荣已成立“专项攻坚小组”，着力于推进长龄库存，加速现房和车商的去化，加快回流可动用资金。
引入“外援”盘活资产之外，积极去库存也成为正荣地产谋求“开源”的方式。
“在营销端，将减少对第三方营销渠道的依赖，内部以现金回款为考核目标，重点提高回款率。在项目开发方面，公司正全力确保项目的正常开发建设，随着经营稳定下来，预计将可以逐步盘活项目的受限资金。在银行放款端，年初以来银行已加快房贷审批速度，目前平均审批放款时间已经缩短至1个月左右，例如杭州平均放款时间1-3周，上海放款时间2-3周，而合肥的放款时间仅需要1-2周。”
正荣的应对举措是，以保交付，保供货为己任，梳理节点、制定计划、排除难点、确保生产经营正常推进。
据了解，2021年，正荣地产新开工面积达到506万平方米，竣工面积接近800万平方米，年底在建1,901万平方米。
“考虑到大环境的变化、疫情影响及自身的情况，我们采取灵活有保有压的措施，在不影响供货和交付的前提下，对个别特殊项目采取分期施工、分期竣工、缓建等灵活措施。”
资料显示，2021年，正荣共实现63个项目、88个批次、5万多户的交付;而在今年一季度已经顺利完成4,600多户的交付，预计二季度交付量会超过19,000户。
可售货值1300亿 暂缓拿地保存现金
受到大环境、疫情和项目售价下降等的影响，行业净利润及毛利率下滑成趋势。
年报显示，正荣地产2021年实现收入人民币370亿，同比增长2.4%;全年实现毛利人民币54亿，毛利率14.5%;全年净利润人民币12亿，撇除公允值变动及减值等影响的核心利润为人民币22.8亿。
针对投资策略，正荣地产管理层称，2022年会暂缓拿地，控制规模，以最大程度保存现金。
2021年，正荣继续主攻长三角和海西这两个市场，同时加强珠三角的布局，在16个城市新增了29块土地，涵盖南京、杭州、苏州、无锡、合肥、厦门、广州、佛山等城市。
2021年正荣地产新增土储共430万平方米，权益地价人民币202.4亿，而土地款基本上在2021年已经付清。
“在区域布局上，正荣继续保持均衡分布，长三角及海峡西岸依旧是大本营，两个区域土储占比超过60%，而中西部的占比则维持在23%，环渤海维持在9%。2021年我们也把握了机会，在珠三角进行了一些拓展，土储占比上升到6%。”
年报显示，在1,456亿的合约销售中，来自一、二线核心城市的销售占比高达90.8%。
以区域划分来看，销售贡献最大的区域依然是长三角，占比约54%，主要包括南京、苏州、合肥、上海等城市;第二大贡献的区域是海峡西岸，占比约25%，主要是福州、泉州、南昌等城市;中西部的销售贡献约13%，主要包括武汉、长沙、西安等城市;剩余的9%来自环渤海和珠三角。
在土储方面，截至2021年年底，正荣一共持有215个项目，土地储备2,595万平方米，总货值人民币4,300亿，足够2年开发使用，其中一、二线城市占比达到82%，
“经过2年多的调整，目前正荣的土储权益比和并表比已分别改善到60%和64%。公司在年底的权益销售在途资金仍有人民币120亿，目前都在正常回款中。”
据了解，在日常经营方面，正荣地产可售货值达到人民币1,300亿，主要分布在南京、苏州，福州、武汉、杭州、厦门以及广州等强一、二线城市。
“这些城市有大量的人口规模，客户需求相对稳定、相信对销售比较有保障。”
针对2022年的行业发展趋势，黄仙枝表示，目前政策已经见底，后续预计会慢慢回暖，整体市场的恢复及信心重建可能还需要三到五个月的时间。
“考虑到今年房地产行业变化较大，市场依旧充满不确定因素，加上公司目前正处在特别时期，今年决定不设任何具体的销售目标，但是会采取一些必要的措施促销售、促回笼，尽快降杠杆。”管理层称。
