中国金茂田九坡:改善型产品成为新的刚需

时间:2023-07-28 09:18:57来源:中国房地产报官方号

中国金茂副总裁、首席技术官田九坡

中房报记者 李红梅 北京报道

“这次政策利好对于房地产行业重建信心有一个非常好的基础,未来还是要看市场的供需变化而定。”7月26日,中国金茂副总裁、首席技术官田九坡利用工作间隙接受中国房地产报记者电话采访,讲述新形势、新挑战下的产品迭代。


(资料图片仅供参考)

对于刚刚过去的上半年,田九坡认为一季度楼市整体情况向好。二季度受成交影响,整体信心有所下滑。2023年二季度中国房地产经理人信心指数(China Real-Estate Manager Confidence Index,简称“中房MCI指数”)调查结果亦与市场表现趋于一致,在一季度走出上扬行情后,二季度出现回落。

“最新中央定调适时调整优化房地产政策,给市场重新注入信心和活力。” 田九坡认为,房地产行业是高度政策化的,同时也是高度市场化的,企业要更加关注市场需求的变化,认真做好产品。“客户年轻化是大趋势,未来改善型需求是主流。”

中国房地产报:你最近在忙些什么?当下最关心的是什么?

田九坡:最近所有的精力都在产品迭代,当下最关心客户的需求,未来要通过产品来支持公司长期的发展。

中国房地产报:中央定调适时调整优化房地产政策,你认为这对行业意味着什么?

田九坡:短期来说,政策对行业是非常大的利好,对行业重建信心有一个非常好的基础。房地产受政策影响较大,属于长周期类型,长期来看需求量肯定回不到从前,相对过去会呈下行态势。这和外部环境有关,一方面人口增长乏力,另外一方面城镇化增速下降,城镇人口居住面积达40平方米/人,已达发达国家平均水平。政策对房企会形成分化效应,供需变化是对房地产公司战略影响最大的。

中国房地产报:对于刚刚过去的楼市上半年,你怎么看?

田九坡:一季度非常好,整体向好,包括对经济的信心。到了二季度,特别是五六月份,全国商品住宅销售面积呈现趋势性下降,不及去年同期水平。二季度市场明显复苏动力不明朗,虽然各城市政策不少,但力度有限。包括到现在房地产市场观望情绪较浓,消费者购房信心不足。当然最近政策层面不断有利好消息对重建信心有一个非常好的基础。

中国房地产报:房地产转型新模式,头部房企扎堆升级产品系,作为公司首席技术官,你怎么看?

田九坡:市场上一些头部房企的确都在产品升级,包括很多地方的民营房企也做得不错。我们一直对产品很重视,也做了很多调研,发现客户年轻化是大趋势。年轻人对于住宅产品的功能需求、风格偏好,到消费体验等方面都发生了比较大的变化。但我们发现,卖得好的产品也能得到一些共性认识。

现在产品有几个趋势性变化:从展示来看,年轻人更重视体验感。比如现在都做实景展示的示范区。对产品来说,年轻人更加强调户型的社交属性及通透性等。原来买房更关注户内,现在年轻人要求配套要好,比如有会所、游泳池、书吧、健身房等,以及社区外的商业配套。我们关注到,除了功能外,现在年轻客户会关注外立面,对颜值要求高,包括地下车库的装修,入户大堂等。对服务也很关注。

中国房地产报:市场压力面前,2023年以来你和公司作了哪些新思考、新策略去应对发展问题?

田九坡:在过去的调研中,对我触动比较大的一点是,如果按固有思维方式去做产品一定是错的。换位思考是一件非常重要但又非常难的事。同样的政策,现在的市场和过去的市场发生了具大的变化。作为国企,我们对产品一直很重视,也在做产品的迭代。在工作方法上,围绕客户走。客户需求变化,产品要跟着客户走。强调向内看,主动发现问题;两边看,了解市场趋势;向前看,加强客户研究,保持产品领先。

满足年轻客群需求,是产品迭代的重点。我们也在做产品和服务的升级,围绕“一核四美”展开。“一核”指的我们科技系统升级“四美”则包括户型、立面、精装、园林。比如对于立面,年轻客户要求简洁、现代,归家大堂要有酒店化的归家仪式感。配套无论从地下室大堂到公区精装修都在做一个大的迭代,并且把重要的部分都做成实景,把体验升级和产品升级作为产品迭代的核心方向,同时通过科技手段,实现产品的节能环保。

中国房地产报:对2023年下半年的房地产市场,你信心如何?有怎样的判断?

田九坡:对长远信心没问题。即便房地产市场回到10万亿量级的规模,也是一个非常大的市场。市场有足够的机会,对任何一家房企都是够发展的。要注意的是房地产需求从传统的刚需型向改善型转变,如何抓住机会对企业既是机遇也是挑战。做这行,核心还是转变思维方式,虽然要转也很难。我们要适应整个市场的变化,过去的经验有可能是错的,这是一个很大的考验。供需变化会让竞争更激烈,只有引领市场才不会卷。在产品上,我们也是边做边想,不断迭代。总之好的产品一定是满足客户需求的。

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