“蹲在银行门口看了一下，现在银行提前还贷款的人比做贷款的人多。”5月20日下午，中原地产首席分析师张大伟在朋友圈写下自己的观察，配图是北京金融街某家银行的网点。
当天也是央行每月公布贷款市场报价利率(LPR)的日子。这一次，与房贷利率挂钩的5年期LPR近5年来第一次单独下调，幅度为15个基点，被市场解读为“规模最大的一次降息”。而仅5天之前，央行将首套住房商贷利率下限调整为基准利率减20个基点。
与接二连三的房贷利好政策形成反差，社交平台上的年轻人却在认真研究起要不要提前还房贷的问题。投资收益跑不赢房贷利息、经济下行怕裁员断供、这几年新批的房贷利率太高无法接受等因素，成为他们决策的重要参考。
“我算过了，现在提前还掉一半贷款，利息总额能省近90万元。”重庆市民曾渊(化名)告诉作者，他决定在力所能及的范围内，提前还房贷。
房贷下降0.15%，月供减少近百元
一周之内，央行接连放出两个大招。
先是5月15日发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，将首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限LPR减20个基点。据上海证券报5月18日报道，济南、天津、郑州、青岛、苏州等地的多家银行已按照通知要求，将首套房贷利率调降至4.4%。
如果上述政策仅针对新增房贷，并不惠及存量的话，5月20日的LPR调整则是给全市场发了一份“大礼包”：5年期LPR由4.6%下调15个基点至4.45%，这也意味着，按照最新LPR计算，个人住房贷款利率最低可达首套房4.25%，二套房5.05%。
“对于楼市来说可以说是最近几年来的最大利好。”张大伟评价称。
根据中原地产研究院的测算，以贷款100万、期限30年计算的，房贷利率由4.6%下降至4.45%，月供减少89.25元，累计可节省3.2万元利息。
上海金融与发展实验室主任曾刚对作者表示，5年期LPR此次下降15个基点并不意外，过去几年以来，一年期LPR的调整次数和调整幅度要远远多于和大于五年期，所以造成了长端和短端利率调整不同步的情况。实际上，这次调完之后，5年期的LPR下行幅度和之前一年期LPR的下行幅度大体相当，并未超调。
在他看来，近期一系列调控房贷政策的主要目的，还是为了促进中长期贷款，而中长期贷款中按揭贷款又占据了相当的比重。目前房地产市场出现泡沫的概率比较小，更多的是需要去适度的促进、满足按揭贷款的合理需求，从而形成“稳地价、稳房价、稳预期”的房地产长效机制。
“站在高岗上”的业主们
尽管房贷利率有明显下行的趋势，但对于前几年购房的人而言，由于正好撞在楼市调控的“枪口”上，其房贷利率依然很高。以北京为例，目前首套房贷利率为LPR上浮55个基点后的5.15%，即便此次五年期LPR下调15个基点，对于绝大部分人而言，也需要等明年1月1日起方才生效。
2021年7月，曾渊在重庆购置了一套总价230万元的住宅，贷款160万元，还款周期为30年。当时正值重庆楼市火热，调控政策趋严，重庆首套房贷利率为基准利率加120个基点，曾渊的按揭贷款利率高达5.85%。
但此后，随着重庆楼市成交逐渐转淡，房贷利率开始松动。一年不到的时间，重庆首套房贷利率从5.85%下降至如今的4.25%，令曾渊懊悔不已。假如按等额本息的方式还完贷款，他去年买房的还款利息，要比现在买房多出56.5万元。
曾渊还对作者表示，考虑到此前的月供近1万元，在当前经济、就业不乐观的情况下，也想通过提前还贷降低月供压力。
与此同时，在武汉某楼盘业主群里，业主们正在热烈讨论如何通过转贷等方式来降低房贷利率，或者干脆提前还贷。有业主对作者表示，自己是去年在该楼盘购入的第二套住房，房贷利率为5.93%，“这利率看得我实在难受”。
据极目新闻5月21日报道，针对武汉市购房贷款利率，汉口银行已按照首套4.45%+35BP=4.8%，二套4.45%+60BP=5.05%执行。对比2018年，彼时武汉市场房贷利率在全国一骑绝尘，一度曾达到首套6.35%的全国最高水平。
于是，买“贵”了的房贷用户动了提前还贷的念头。
投资收益跑不赢房贷
提前还贷到底值不值?
这个话题在社交平台上饱受争议，不支持提前还贷的人，认为房贷是普通人这辈子能借到的利率最低、金额最大的一笔钱，是对抗通货膨胀最好的工具。
事实上，由于每个人的贷款利率、经济状况、投资能力都不一样，这个问题并没有绝对的标准答案。但一个简单的共识是，购房者的投资收益率能否超过房贷利率，可以作为评价标准之一。
时间拉长到2015年前后，彼时买P2P理财动辄10%以上的收益率，隐性刚兑的信托产品也在7%-8%，银行理财收益率普遍在5%以上，甚至连余额宝这样灵活的货基类产品，收益率也在4%左右。另一边，正处于上升期的楼市里，房贷利率打7折比比皆是，很少有人会去考虑提前还房贷，毕竟手里的闲置资金还不如买二套、三套房子来作为投资。
如今斗转星移，在经历了金融去杠杆、利率中枢下行、楼市调控等一系列政策之下，普通人的投资收益能跑赢房贷利率已经成为奢望。
“我周围的朋友都在提前还款，我也在提前还贷。”张大伟对作者说道。在他看来，以前拿着钱能有更高的收益，现在发现钱很难有收益了，如果连5个点的收益都保证不了，有余钱当然要提前还贷。
曾渊也告诉作者，考虑提前还贷，一方面是自己购房时的房贷利率的确处于高点，不划算，有心理落差;另外很重要的一点是，现在市场上好的投资理财渠道更加稀少，年化收益4%以上的理财产品更是难觅，还不如在力所能及的范围内提前还款。
北京上班族萧琦(化名)2017年贷款150万买下了首套房，当时赶上了最后一波房贷利率85折的优惠，因此她的房贷利率是4.165%。前几年无论是大额存单还是银行理财，收益率都能轻松超过房贷利率。但从去年开始，萧琦发现大额存单的利率一直在下降，银行理财收益甚至一度出现了负数，跑赢房贷利率已经变成一件非常吃力的事情。
根据中国理财网每年发布的《中国银行业理财市场年度报告》，2020-2021年，新发行的理财产品的加权平均年化收益率分别为3.93%、3.55%，同比下降23个基点、34个基点。
而自今年2月以来，银行理财还经历了全面净值化以来的最大波动，不少银行理财产品出现亏损。据作者此前根据Wind数据梳理，截至3月21日，存续期的28750只理财产品中，“破净”(即净值跌破1)的产品达到2361只，破净占比为8.21%。
一些被股市、基金伤透了心的投资者，也逐渐在成为提前还贷的主力。
曾渊告诉作者，自己2019年和2020年基金收益水平在20%-30%，到了2021年只有不到2%，而今年以来，基金整体收益浮亏超20%。“热门的张坤、葛兰我都有买。”资料显示，张坤的易方达蓝筹精选和葛兰的中欧医疗精选近一年收益分别为-28%和-37%。
作者据wind数据统计，在2021年2月之前，市场中有1851只基金近一年收益超50%。而步入2022年，在统计的4049只股票及偏股型基金中，有3847只基金亏损，占比达95%，更有1592只基金今年以来亏损幅度超过20%，占比达39.31%。
用经营贷置换房贷?
“今年4-5月份来提前还款的客户多了不少。”某华南地区城商行个贷客户经理张蒙(化名)告诉作者。
据他介绍，近两个月提前还款的客户大多是还清房贷后，再将房产抵押办理经营贷。“贷款金额比房贷要多得多，利率也比房贷低得多，现在经营贷利率普遍是3.85%。”
这一利率水平，比首套房贷利率下限还低。据作者测算，假设一客户贷款150万元30年，通过经营贷置换房贷，总还款金额可以节省12.5万元。
萧琦也发现，不止经营贷，现在连消费贷的利率也要远远低于房贷。她去年向某银行申请的一笔30万额度、先息后本的消费贷，年化利率是4.32%。今年到期续贷的时候，银行主动将利率降为3.98%。
最近她又收到了该行一张额度20万元的分期信用卡，单期费率在0.15%。该行信用卡部门的员工告诉她，因为经济形势不好，今年银行的活动力度比往年都要大。
张蒙向作者强调，经营贷期限普遍较短，最长不过十年，大多数是三年期甚至一年期;办理经营贷也要求申请人名下有公司或公司股份，并要求核查公司的实际经营情况，需要提供公司经营流水、纳税证明等资料;贷款也是发放给公司的对公账户或有业务往来的第三方账户。一旦客户名下征信显示，半年内有新增房产或房贷情况，在贷后检查时就会要求提前归还经营贷。
不过他也承认，如果申请经营贷去归还原来的按揭贷款，银行核查时确实存在难点。不排除有客户利用经营贷置换房贷来套利的情况。
2020年及2021年初部分城市楼市持续火热，经营贷流入楼市被指起到了推波助澜的作用。随后，各地监管部门严查经营贷违规流入楼市。银行人士提示，经营贷周期较短，续贷也存在不确定因素，建议客户不要铤而走险。
提前还贷也要排队了
在社交平台小红书上，晒提前还房贷攻略正在变得流行。选择哪种变更方式、有没有交罚息，成为互动最多的话题。
一般而言，提前还款有两种方式，一是减少月供、期限不变;二是月供不变，缩短期限。一位山东博主晒出的提前还款凭证显示：贷款34万，在还了两年之后，申请提前还款10万，她选择了后一种变更方式，将还款年限由30年缩短至14年，利息整体减少了21万。由于合同约定三年内提前还款要付违约金，她为此多支付了460元。
据作者了解，即使是同一家银行，不同地区的分行，对于提前还贷的违约金要求也不一样。有的银行不收取违约金，有的银行要求一年内提前还款要交违约金，有的银行则限定在三年甚至五年内，不一而足。此外，对于违约金的收取方式也不一样，有的银行是罚息3个月或者6个月，有的银行则按照提前还款本金金额的比例收取。
交通银行的客服告诉作者，商业住房贷款提前还款，分行可自行确定是否收取提前还款补偿金。若收取，补偿金额一般按提前还款本金金额的1%收取，最多不超过提前还款日到借款合同到期日之间应付的利息。
当萧琦今年2月份下定决心提前还贷的时候，银行的业务经理却告诉她，一季度他们行不接受提前还贷申请，最早也要等到二季度。
这与当初她申请贷款时的境况完全不一样。2017年初正是楼市烈火烹油的时候，银行房贷额度非常紧张，她各种托关系，还是在银行批贷两个月后才最终拿到放款。
张蒙也告诉作者，前两年时，银行还很欢迎客户提前归还房贷。这是由于客户此前的房贷利率普遍享受八折、九折的折扣，大多数利率都不到4%，加上银行房贷额度紧张，老客户提前还款才能有额度腾挪给新客户。
“现在我们不希望客户提前还款。”张蒙说，今年以来他所在的银行房贷规模根本没增长，但提前还款的客户却在增多。
“银行客户经理能做的就是和客户聊聊，能不能存理财，做一下挽留。另外就是提前还款的人多了，以前一个月就能办完的业务，现在可能要排队两个月才能办完。”张蒙表示，但这种做法收效不大，“毕竟提前还款是客户的自由”。
按揭贷款持续承压
银行不愿意客户提前还贷的背后，是按揭贷款正在承压的残酷事实。
根据央行发布的4月金融统计数据报告，当月住户贷款减少 2170 亿元，同比少增 7453 亿元。其中，住房贷款减少 605 亿元，同比少增 4022 亿元。而在今年的2月份，居民中长期贷款首次转负。
兴业证券认为，当前住房贷款的接连转负并非是供给的不足，更多是地产行业销售持续下行，居民观望情绪浓厚带来的住房贷款需求不足。而当前住房贷款每月的偿还量又达到一定规模，故带来了住房贷款的负增长。
在招行今年上半年的两次业绩沟通会上，招行管理层坦言，2022年以来按揭的增长的确显得比较吃力，这种吃力跟疫情有关，也跟大家对房地产下一步发展的态势、预期有一定的关系。今年一季度受影响最大的是个人按揭贷款业务，同比少增很多。对此，他们的应对策略是加大按揭的投放力度和营销力度，在定价方面出台一些优惠，努力把量保持住。除了继续推动优质一手楼的贷款发放，也会加大推动优质二手楼的按揭贷款。
中原地产研究院统计的全国累计数据显示，2022年已经累计有接近150个城市发布了出台稳楼市新政，其中包括苏州、福州、郑州、哈尔滨、青岛、广州等二三线楼市热点城市，政策内容主要是促进刚需和改善需求释放。但从政策效果上看，购房者置业信心尚未恢复，市场活跃度仍显不足。
曾刚对作者分析，4月份住房贷款规模的下降，可能是自然到期的规模比新增房贷的规模要大，才会出现存量的减少，而且这个减少数量并不多。减少的原因既有市场预期的因素，也有疫情防控的影响。在他看来，目前提前还贷并不是一个特别普遍的现象，“毕竟要有很多收入，才能提前还款”。
此外，作者咨询了北京、深圳等多位不同银行的房贷业务经理，均反映目前还没有感受到明显的提前还款潮。“没啥变化，按部就班”，其中一名城商行北京地区的信贷经理称。但另一方面，房贷需求弱，个贷压力大，也是他们的一个普遍感受。
在要不要提前还款的网络话题上，不少网友表示，在一二线城市，上车付首付款已经掏空了“六个钱包”，现阶段没有能力再提前还款。
“是我不想提前还款吗?就像我不上清华，是因为不想吗?”
