为何在房贷利率下调之下 年轻人打起了提前还贷的主意

时间:2022-05-23 16:09:10来源:腾讯网

“蹲在银行门口看了一下,现在银行提前还贷款的人比做贷款的人多。”5月20日下午,中原地产首席分析师张大伟在朋友圈写下自己的观察,配图是北京金融街某家银行的网点。

当天也是央行每月公布贷款市场报价利率(LPR)的日子。这一次,与房贷利率挂钩的5年期LPR5年来第一次单独下调,幅度为15个基点,被市场解读为“规模最大的一次降息”。而仅5天之前,央行将首套住房商贷利率下限调整为基准利率减20个基点。

与接二连三的房贷利好政策形成反差,社交台上的年轻人却在认真研究起要不要提前还房贷的问题。投资收益跑不赢房贷利息、经济下行怕裁员断供、这几年新批的房贷利率太高无法接受等因素,成为他们决策的重要参考。

“我算过了,现在提前还掉一半贷款,利息总额能省90万元。”重庆市民曾渊(化名)告诉作者,他决定在力所能及的范围内,提前还房贷。

房贷下降0.15%,月供减少百元

一周之内,央行接连放出两个大招。

先是5月15日发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》,将首套住房商业个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限LPR减20个基点。据上海证券报5月18日报道,济南、天津、郑州、青岛、苏州等地的多家银行已按照通知要求,将首套房贷利率调降至4.4%。

如果上述政策仅针对新增房贷,并不惠及存量的话,5月20日的LPR调整则是给全市场发了一份“大礼包”:5年期LPR由4.6%下调15个基点至4.45%,这也意味着,按照最新LPR计算,个人住房贷款利率最低可达首套房4.25%,二套房5.05%。

“对于楼市来说可以说是最几年来的最大利好。”张大伟评价称。

根据中原地产研究院的测算,以贷款100万、期限30年计算的,房贷利率由4.6%下降至4.45%,月供减少89.25元,累计可节省3.2万元利息。

上海金融与发展实验室主任曾刚对作者表示,5年期LPR此次下降15个基点并不意外,过去几年以来,一年期LPR的调整次数和调整幅度要远远多于和大于五年期,所以造成了长端和短端利率调整不同步的情况。实际上,这次调完之后,5年期的LPR下行幅度和之前一年期LPR的下行幅度大体相当,并未超调。

在他看来,期一系列调控房贷政策的主要目的,还是为了促进中长期贷款,而中长期贷款中按揭贷款又占据了相当的比重。目前房地产市场出现泡沫的概率比较小,更多的是需要去适度的促进、满足按揭贷款的合理需求,从而形成“稳地价、稳房价、稳预期”的房地产长效机制。

“站在高岗上”的业主们

尽管房贷利率有明显下行的趋势,但对于前几年购房的人而言,由于正好撞在楼市调控的“枪口”上,其房贷利率依然很高。以北京为例,目前首套房贷利率为LPR上浮55个基点后的5.15%,即便此次五年期LPR下调15个基点,对于绝大部分人而言,也需要等明年1月1日起方才生效。

2021年7月,曾渊在重庆购置了一套总价230万元的住宅,贷款160万元,还款周期为30年。当时正值重庆楼市火热,调控政策趋严,重庆首套房贷利率为基准利率加120个基点,曾渊的按揭贷款利率高达5.85%。

但此后,随着重庆楼市成交逐渐转淡,房贷利率开始松动。一年不到的时间,重庆首套房贷利率从5.85%下降至如今的4.25%,令曾渊懊悔不已。假如按等额本息的方式还完贷款,他去年买房的还款利息,要比现在买房多出56.5万元。

曾渊还对作者表示,考虑到此前的月供1万元,在当前经济、就业不乐观的情况下,也想通过提前还贷降低月供压力。

与此同时,在武汉某楼盘业主群里,业主们正在热烈讨论如何通过转贷等方式来降低房贷利率,或者干脆提前还贷。有业主对作者表示,自己是去年在该楼盘购入的第二套住房,房贷利率为5.93%,“这利率看得我实在难受”。

据极目新闻5月21日报道,针对武汉市购房贷款利率,汉口银行已按照首套4.45%+35BP=4.8%,二套4.45%+60BP=5.05%执行。对比2018年,彼时武汉市场房贷利率在全国一骑绝尘,一度曾达到首套6.35%的全国最高水

于是,买“贵”了的房贷用户动了提前还贷的念头。

投资收益跑不赢房贷

提前还贷到底值不值?

这个话题在社交台上饱受争议,不支持提前还贷的人,认为房贷是普通人这辈子能借到的利率最低、金额最大的一笔钱,是对抗通货膨胀最好的工具。

事实上,由于每个人的贷款利率、经济状况、投资能力都不一样,这个问题并没有绝对的标准答案。但一个简单的共识是,购房者的投资收益率能否超过房贷利率,可以作为评价标准之一。

时间拉长到2015年前后,彼时买P2P理财动辄10%以上的收益率,隐刚兑的信托产品也在7%-8%,银行理财收益率普遍在5%以上,甚至连余额宝这样灵活的货基类产品,收益率也在4%左右。另一边,正处于上升期的楼市里,房贷利率打7折比比皆是,很少有人会去考虑提前还房贷,毕竟手里的闲置资金还不如买二套、三套房子来作为投资

如今斗转星移,在经历了金融去杠杆、利率中枢下行、楼市调控等一系列政策之下,普通人的投资收益能跑赢房贷利率已经成为奢望。

“我周围的朋友都在提前还款,我也在提前还贷。”张大伟对作者说道。在他看来,以前拿着钱能有更高的收益,现在发现钱很难有收益了,如果连5个点的收益都保证不了,有余钱当然要提前还贷。

曾渊也告诉作者,考虑提前还贷,一方面是自己购房时的房贷利率的确处于高点,不划算,有心理落差;另外很重要的一点是,现在市场上好的投资理财渠道更加稀少,年化收益4%以上的理财产品更是难觅,还不如在力所能及的范围内提前还款。

北京上班族萧琦(化名)2017年贷款150万买下了首套房,当时赶上了最后一波房贷利率85折的优惠,因此她的房贷利率是4.165%。前几年无论是大额存单还是银行理财,收益率都能轻松超过房贷利率。但从去年开始,萧琦发现大额存单的利率一直在下降,银行理财收益甚至一度出现了负数,跑赢房贷利率已经变成一件非常吃力的事情。

根据中国理财网每年发布的《中国银行业理财市场年度报告》,2020-2021年,新发行的理财产品的加权均年化收益率分别为3.93%、3.55%,同比下降23个基点、34个基点。

而自今年2月以来,银行理财还经历了全面净值化以来的最大波动,不少银行理财产品出现亏损。据作者此前根据Wind数据梳理,截至3月21日,存续期的28750只理财产品中,“破净”(即净值跌破1)的产品达到2361只,破净占比为8.21%。

一些被股市、基金伤透了心的投资者,也逐渐在成为提前还贷的主力。

曾渊告诉作者,自己2019年和2020年基金收益水在20%-30%,到了2021年只有不到2%,而今年以来,基金整体收益浮亏超20%。“热门的张坤、葛兰我都有买。”资料显示,张坤的易方达蓝筹精选和葛兰的中欧医疗精选一年收益分别为-28%和-37%。

作者据wind数据统计,在2021年2月之前,市场中有1851只基金一年收益超50%。而步入2022年,在统计的4049只股票及偏股型基金中,有3847只基金亏损,占比达95%,更有1592只基金今年以来亏损幅度超过20%,占比达39.31%。

用经营贷置换房贷?

“今年4-5月份来提前还款的客户多了不少。”某华南地区城商行个贷客户经理张蒙(化名)告诉作者。

据他介绍,两个月提前还款的客户大多是还清房贷后,再将房产抵押办理经营贷。“贷款金额比房贷要多得多,利率也比房贷低得多,现在经营贷利率普遍是3.85%。”

这一利率水,比首套房贷利率下限还低。据作者测算,假设一客户贷款150万元30年,通过经营贷置换房贷,总还款金额可以节省12.5万元。

萧琦也发现,不止经营贷,现在连消费贷的利率也要远远低于房贷。她去年向某银行申请的一笔30万额度、先息后本的消费贷,年化利率是4.32%。今年到期续贷的时候,银行主动将利率降为3.98%。

她又收到了该行一张额度20万元的分期信用卡,单期费率在0.15%。该行信用卡部门的员工告诉她,因为经济形势不好,今年银行的活动力度比往年都要大。

张蒙向作者强调,经营贷期限普遍较短,最长不过十年,大多数是三年期甚至一年期;办理经营贷也要求申请人名下有公司或公司股份,并要求核查公司的实际经营情况,需要提供公司经营流水、纳税证明等资料;贷款也是发放给公司的对公账户或有业务往来的第三方账户。一旦客户名下征信显示,半年内有新增房产或房贷情况,在贷后检查时就会要求提前归还经营贷。

不过他也承认,如果申请经营贷去归还原来的按揭贷款,银行核查时确实存在难点。不排除有客户利用经营贷置换房贷来套利的情况。

2020年及2021年初部分城市楼市持续火热,经营贷流入楼市被指起到了推波助澜的作用。随后,各地监管部门严查经营贷违规流入楼市。银行人士提示,经营贷周期较短,续贷也存在不确定因素,建议客户不要铤而走险。

提前还贷也要排队了

在社交台小红书上,晒提前还房贷攻略正在变得流行。选择哪种变更方式、有没有交罚息,成为互动最多的话题。

一般而言,提前还款有两种方式,一是减少月供、期限不变;二是月供不变,缩短期限。一位山东博主晒出的提前还款凭证显示:贷款34万,在还了两年之后,申请提前还款10万,她选择了后一种变更方式,将还款年限由30年缩短至14年,利息整体减少了21万。由于合同约定三年内提前还款要付违约金,她为此多支付了460元。

据作者了解,即使是同一家银行,不同地区的分行,对于提前还贷的违约金要求也不一样。有的银行不收取违约金,有的银行要求一年内提前还款要交违约金,有的银行则限定在三年甚至五年内,不一而足。此外,对于违约金的收取方式也不一样,有的银行是罚息3个月或者6个月,有的银行则按照提前还款本金金额的比例收取。

交通银行的客服告诉作者,商业住房贷款提前还款,分行可自行确定是否收取提前还款补偿金。若收取,补偿金额一般按提前还款本金金额的1%收取,最多不超过提前还款日到借款合同到期日之间应付的利息。

当萧琦今年2月份下定决心提前还贷的时候,银行的业务经理却告诉她,一季度他们行不接受提前还贷申请,最早也要等到二季度。

这与当初她申请贷款时的境况完全不一样。2017年初正是楼市烈火烹油的时候,银行房贷额度非常紧张,她各种托关系,还是在银行批贷两个月后才最终拿到放款。

张蒙也告诉作者,前两年时,银行还很欢迎客户提前归还房贷。这是由于客户此前的房贷利率普遍享受八折、九折的折扣,大多数利率都不到4%,加上银行房贷额度紧张,老客户提前还款才能有额度腾挪给新客户。

“现在我们不希望客户提前还款。”张蒙说,今年以来他所在的银行房贷规模根本没增长,但提前还款的客户却在增多。

“银行客户经理能做的就是和客户聊聊,能不能存理财,做一下挽留。另外就是提前还款的人多了,以前一个月就能办完的业务,现在可能要排队两个月才能办完。”张蒙表示,但这种做法收效不大,“毕竟提前还款是客户的自由”。

按揭贷款持续承压

银行不愿意客户提前还贷的背后,是按揭贷款正在承压的残酷事实。

根据央行发布的4月金融统计数据报告,当月住户贷款减少 2170 亿元,同比少增 7453 亿元。其中,住房贷款减少 605 亿元,同比少增 4022 亿元。而在今年的2月份,居民中长期贷款首次转负。

兴业证券认为,当前住房贷款的接连转负并非是供给的不足,更多是地产行业销售持续下行,居民观望情绪浓厚带来的住房贷款需求不足。而当前住房贷款每月的偿还量又达到一定规模,故带来了住房贷款的负增长。

在招行今年上半年的两次业绩沟通会上,招行管理层坦言,2022年以来按揭的增长的确显得比较吃力,这种吃力跟疫情有关,也跟大家对房地产下一步发展的态势、预期有一定的关系。今年一季度受影响最大的是个人按揭贷款业务,同比少增很多。对此,他们的应对策略是加大按揭的投放力度和营销力度,在定价方面出台一些优惠,努力把量保持住。除了继续推动优质一手楼的贷款发放,也会加大推动优质二手楼的按揭贷款。

中原地产研究院统计的全国累计数据显示,2022年已经累计有接150个城市发布了出台稳楼市新政,其中包括苏州、福州、郑州、哈尔滨、青岛、广州等二三线楼市热点城市,政策内容主要是促进刚需和改善需求释放。但从政策效果上看,购房者置业信心尚未恢复,市场活跃度仍显不足。

曾刚对作者分析,4月份住房贷款规模的下降,可能是自然到期的规模比新增房贷的规模要大,才会出现存量的减少,而且这个减少数量并不多。减少的原因既有市场预期的因素,也有疫情防控的影响。在他看来,目前提前还贷并不是一个特别普遍的现象,“毕竟要有很多收入,才能提前还款”。

此外,作者咨询了北京、深圳等多位不同银行的房贷业务经理,均反映目前还没有感受到明显的提前还款潮。“没啥变化,按部就班”,其中一名城商行北京地区的信贷经理称。但另一方面,房贷需求弱,个贷压力大,也是他们的一个普遍感受。

在要不要提前还款的网络话题上,不少网友表示,在一二线城市,上车付首付款已经掏空了“六个钱包”,现阶段没有能力再提前还款。

“是我不想提前还款吗?就像我不上清华,是因为不想吗?”

关键词: 房贷利率下调 提前还房贷 房贷利率 投资利率

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